Ok, eu confesso! Demorei muito para voltar a escrever neste blog. Mas não tenho leitores mesmo, então a pressão é pequena e acabo caindo no esquecimento, mas vou tentar voltar, me dá uma colher de chá, está bom?
Final de ano e sempre me deparo com muitas notícias sobre o IGPM, índice de inflação normalmente utilizado para correção de diversos contratos, inclusive os de locação, sejam eles residenciais ou comerciais.
O que muita gente não sabe é a forma matemática correta de se calcular a variação de preço entre dois períodos.
Seguem algumas considerações importantes, que depois tomarão forma num exemplo prático:
a) Precisamos ficar atentos ao conceito de "ad ve ad bichlal" ou "ad ve lo ad bichlal", que extraio da cultura judaica, e que traduzindo seria “até incluindo” ou “até excluindo”;
b) Deve-se atentar ao conceito matemático de variação percentual;
c) Leve sempre em consideração o índice contratual, se é realmente o IGPM ou não. Já vi muitos contratos de locação corrigidos pelo IPCA, ou média entre IPCA e IGPM, por exemplo. Não sou advogado, mas desconheço legislação vigente que estipule um índice compulsório. O mesmo é deliberado entre as partes envolvidas;
d) Não confunda índice-número com variação percentual;
e) Leve sempre em consideração a data de assinatura do contrato (normalmente a mesma da vigência), principalmente no caso de contratos com carência, onde a diferença pode ser significativa;
f) O reajuste é pago durante doze meses. Numa negociação de desconto nunca interprete apenas o valor mensal de um desconto, pois R$100 de desconto no aluguel são R$1.200 no final do ano, mais o custo de oportunidade sobre esse dinheiro, que no limite, é o CDI;
g) O fato de não ter cobrado o reajuste num determinado mês não significa que o locatário está isento de pagar. O reajuste é automático, está previsto no contrato. Esqueceu de cobrar neste mês, faça o cálculo e cobre a diferença no mês subseqüente;
h) Conceitualmente, se você assinou o contrato dia 20/mês, o índice mais próximo seria o IGPM, e se você assinou no dia 01/mês, o mais próximo seria o IGP-DI. Ambos utilizam a mesma cesta de bens, a diferença é a data da pesquisa. De qualquer forma, seja qual for o índice utilizado, sempre é possível fazer o cálculo pro-rata temporis, pois nem todo contrato começa dia 20 ou dia 01 exatamente, e a diferença será residual;
Para exemplificar, vamos supor um contrato que foi assinado no dia 12/12/2010, no valor base de R$1.000, e que ofereceu ao locatário um mês de carência.
a) O mais importante é que seja entendida a diferença entre CÁLCULO e PAGAMENTO do reajuste. Maiores detalhes sobre o cálculo e carência falarei no item “e”. Com relação ao pagamento, você deve apenas atentar que serão sempre 12 pagamentos nominais e o 13o deve ser reajustado. Esqueça do cálculo. Pense apenas assim: O 1o aluguel foi pago no mês de janeiro (esqueça a carência neste momento), referente aos dias que foram morados entre 12 e 31 de dezembro (mora-se e paga-se), então o 13o pagamento será feito em janeiro de 2012 (pois de janeiro/11 a dezembro/11 ocorreram 12 pagamento, fiz propositalmente de jan a dez para que seja mais fácil de visualizar que são 12 meses!). Este que é o raciocínio “ad vê lo ad bichlal”...já vi muitos confundirem a contagem de 12/13 meses, pois pensam “preciso pegar a variação de dezembro/10 a dezembro/11 para completar 12 meses”, mas isto está errado! Se você considerar a variação de dezembro/10 a dezembro/11 teremos 13 meses e não 12, que é o correto;
b) Ok, já sei que o PAGAMENTO do reajuste se dará em janeiro/12, mas qual será a variação correta? O que muitos fazem, e esse é o maior perigo, pois já vi muitas pessoas que trabalham com isso errarem, é pensar: bom, se preciso pegar a variação de dezembro/10 a novembro/11 (já vimos no item “a” que dez/10 a dez/11 está errado), é só pegar o índice de dez/10 e o de nov/11 e calcular a diferença. Errado! Você deve pegar o índice de novembro/10 e o de novembro/11, neste caso, (1.140,2313/1.076,197) - 1 = 5,95%. Mas por quê? Simples: o índice é simplesmente o preço de uma cesta de bens, por exemplo, pão e coca-cola. No final de novembro/10 foi divulgado pela FGV que o pão e a coca-cola custavam R$1.076,197 (nossa, que caro!!!), e em novembro/11 a mesma cesta de bens custava R$1.140,2313. A diferença entre os dois (para diferença percentual, matematicamente, faz-se divisão e não subtração, assim é feito com taxa real de juros, por exemplo, 8% de juros nominal e 3% de inflação darão uma taxa de juros real diferente de 5% pois a conta é: 1,08/1,03 e não 8% - 3%) é justamente a variação percentual ocorrida no período. Então, se pego o IGPM de dez/10 a nov/11 não pegarei a variação que ocorreu DURANTE o mês de dez/10 (que é devido pelo locatário), pois estou considerando o preço divulgado no final de dezembro, mas não considero o preço no final de novembro, que é importante para computar a variação ocorrida durante dezembro!
c) Apenas fique atento se este contrato, no exemplo de R$1.000, é realmente reajustado pelo IGPM, simples;
d) O conceito matemático de variação percentual, explanado no item “b”, fala sobre o porquê de termos que tomar muito cuidado com a informação que vamos utilizar. Têm-se a informação que a variação entre dezembro e novembro foi de 5,59%, ok, você já terá o número pronto (1,059 * 1.000), e muitos sites na internet divulgam dessa forma. No entanto, se você utilizar os índices-números, use sempre de novembro a novembro, como citado neste nosso exemplo;
e) Um contrato, salvo exceções, como por exemplo contratos com cláusula suspensiva (nunca faça contrato com cláusula suspensiva, só se for lhe beneficiar, é claro!), reza um valor nominal para a data em que o contrato foi assinado. Se o contrato do nosso exemplo foi assinado em 12/12/2010, com o valor de R$1.000, as partes estão assumindo que o imóvel valia NESTA DATA R$X, e que caberia uma remuneração de R$0,Y%*X, sendo Y = % remuneração de mercado sobre aquele bem imóvel. Se o dia virou (ou “overzou” na linguagem de mercado) e houve inflação, e se a lei permite a correção inflacionária (mesmo que com freqüência anual), a inflação deste dia em diante começa a computar a favor do detentor do capital (neste caso, o bem imóvel). Se isto não ocorrer, a remuneração do proprietário do imóvel está sendo prejudicada, pois o mesmo perde seu custo de oportunidade de um CDI, por exemplo, que embute a inflação implícita da economia, ou de uma NTN-B ou qualquer outro ativo que seja corrigido pela inflação. Por este motivo, independente do dia do 1o pagamento de aluguel ter sido postergado por um mês por conta da carência, o CÁLCULO não muda, pois a carência é simplesmente um desconto, não correlacionado com a vigência contratual. Fique apenas atento à vigência, pois teoricamente, se você coloca no contrato que a vigência do mesmo se dá numa data futura (ao invés de citar que é apenas uma carência), você acaba de perder o direito de reajuste entre a data de assinatura e de vigência (há controvérsias, mas vamos supor que a maioria dos juízes tenderão a entender desta forma, pois o locatário alegará que a correção pode se dar apenas a partir do início da vigência do contrato, não posso reajustar algo que não existe ainda, certo? E mesmo que o contrato foi assinado em data anterior à vigência, este fato não anula a importância da vigência... o locador supostamente deveria ter fixado um valor que lhe satisfizesse a partir da data da vigência, mesmo que seja um pouco fora de praxe pensar num contrato com valor futuro...). Então, se você quiser colocar no contrato uma vigência futura (ou cláusula suspensiva) já coloque um valor com a inflação esperada embutida neste valor, fique atento! Mas nos casos normais, em que a vigência bate com a data de assinatura, você só precisa ficar atendo à carência;
Bem, acho que deu para registrar algumas dicas para aqueles que gostam de investir no mercado imobiliário. Para quem não quer quebrar a cabeça com todo o supracitado, temos três opções:
a) Comprar cotas de um fundo imobiliário;
b) Contratar um staff que cuide dos seus bens imóveis;
c) Contratar o serviço de uma administradora de bens, que te cobrará de 0,3% a 10% do seu faturamento, dependendo do seu volume, é claro;
Bons investimentos!!!
